第１回で紹介した物件の判断について

築１０年を経過化した建築物は、マンションや管理会社の計画で定期改修時期・防水改修を実施しますが、実際には補修の有無を調べてからの作業となります。

建築後10年を経過した建物の防水改修工事で、緑化をどう検討していくのかの判断や、ケース毎にどのように進めていったかなどを紹介して参ります。

屋上緑化建築物の防水改修工事は基本１０年から１５年周期で検討されるのが一般的です。 しかし、屋上緑化の改修期間はそれよりも短いとお考えください。

理由は、植物の継続にはメンテナンスが必須だからです。

生き物である以上、
「衣・食・住＝
衣：剪定、病害虫防除は行っているか。　
食：肥料は与えているか。潅水はされているか。　
住：根の伸長できる土壌層が保たれているか。」 が必要です。

現実を見ますと、軽量薄層緑化では、ほとんどのケースで行われていない。庭園タイプの管理をされている現場でも１０年を迎えると「住：根の伸長できる土壌層が保たれているか」の点で問題を抱えています。

このように見ますと、防水改修を迎えた現場に設置している屋上緑化は、改修＝補修か撤去かの判断が必要となります。

マンション等の集合住宅では、注意しないといけない点に、薄層緑化を撤去すると屋上面の温度が上がり、最上階の室温上昇は避けられない。事を周知の上で撤去は必要となります。

最近のお客様よりの質問に「改修に際し、屋上緑化の代わりに遮熱塗料を塗った場合の比較はどうか？」かのご質問が多く寄せられています。 遮熱塗料は、費用的には相当安くなり、経済的な負担も軽減いたしますが、効果は、表面が汚れてくると落ちる。塗料ですから耐用年数が短い等の制約が有ります。

屋上緑化・壁面緑化の調査内容

１.システムの状態

土壌 固定 緑化

２.安全性

劣化 灌水関係の調査 電気設備の調査

３.継続性

緑化 灌水関係の調査 電気設備の調査

４.改修方法

撤去 現状復旧 回収の条件に合わせた工法選定

ケース1【超高級マンション屋上ガーデン】

１　屋上設置物が継続使用できるか。

２　再設置をする場合、現状通りかプランを変更するか

３　再利用する物の指定はあるか

４　防水層の劣化程度を判断。少ない場合は次回まで設置部の防水改修延期判断もある

↓↓↓

１　見積もりで判断

２　規模を縮小し、次回改修時に撤去可能工法で屋上緑化を検討

３　防水層の診断より、部分改修を考える

ケース2【屋上庭園を配置した高級マンション】

長期的な緑化を目的に設置されている場合。

中低木緑化で経過年数から、植物の再利用はできない。
緑化は屋上の大部分を占め、改修するには植物の全入れ替えが必要。

全撤去後に再度緑化設置が、規模・プラン変更選択となる。

１　植物・土壌の入れ替えの多い改修となる

２　露出部防水層の耐用年数が判断材料となります。

３　防水層の劣化程度を判断。

少ない場合は次回まで設置部の防水改修延期判断もある。 。

ケース3【軽量薄層緑化の状態が悪いケース】

１　無灌水・ノーメンテナンスでは緑化部は枯損状態

２　植物が枯損の後、培土が飛散している

１　撤去が容易
２　再設置簿場合は、新規に新しいシステムを設置
３　システム交換が一般に推薦される

防水改修後、既存ユニットを使いコケ緑化に変更

ケース4【コケ緑化を設置した、防水に問題のあるケース】

シート防水の破断部分を補修している 軽量緑化は下地に接着固定している。

緑化システムは下地に接着固定、緑化は防水層の撤去と同時に必要

緑化は防水改修時に撤去し、再設置は新規に考える事が必要。